外国人可以买马来西亚房产吗？海外买家简单指南

Dino Siow | KL Property Specialist
6月22日
讀畢需時 8 分鐘

可以，外国人是可以买马来西亚房产的。

相比许多东南亚国家，马来西亚对外国买家算是相对友善的房地产市场。一般来说，海外买家可以购买住宅公寓、服务式公寓，以及部分符合条件的有地房产，但仍需符合州政府批准、最低购买价格门槛，以及相关产权条件。

不过，买马来西亚房产不只是选一个漂亮单位那么简单。外国买家在决定之前，应该先了解购买规则、税务、贷款、产权类型、租赁需求，以及未来转售策略。

这篇文章会用简单方式，带你了解外国人在马来西亚买房前需要知道的重点，尤其是想投资吉隆坡房产的海外买家。

外国人可以拥有马来西亚房产吗？

一般情况下，外国人是可以购买马来西亚房产的，但必须遵守相关规定。

外国买家通常可以购买：

公寓
服务式公寓
SOHO / SOVO 单位，视产权和用途而定
部分有地住宅，视州政府规定而定
商业房产，视批准和产权条件而定

不过，外国人通常不能购买某些类型的房产，例如：

保留给马来西亚人的低价屋或可负担房屋
马来保留地
土著单位，除非已获得相关部门释放
多数情况下的农业地
低于外国人最低购买价格门槛的房产

由于马来西亚的土地事务是由各州政府管理，所以不同州属的规定可能会不一样。

外国人买房的最低价格是多少？

外国买家最需要注意的其中一点，就是最低购买价格门槛。

在吉隆坡，外国人购买房产的常见最低门槛一般是 RM1 million 或以上。不过，这可能会因为地点、房产类型、州政府政策，或个别项目批准条件而有所不同。

例如，吉隆坡的外国人购房门槛，可能和雪兰莪、柔佛、槟城或沙巴不一样。有些项目也可能拥有特别批准或特定购买条件。

所以，外国买家不应该只依赖网上的笼统资料。在下定金之前，应该先确认：

该单位是否开放给外国人购买
价格是否符合外国人购买门槛
是否需要州政府批准
项目是否有任何特别外国人购买条件

外国人买房需要州政府批准吗？

一般来说，需要。

外国买家在马来西亚购买房产，大多数情况下需要获得相关州政府批准，房产转让才能完成。

这个过程通常称为 State Consent，也就是州政府同意书或外国人购买批准。

通常这项申请会由律师在买卖过程中处理，买家一般不需要自己亲自申请。不过，买家需要了解，这个批准过程需要时间，也可能影响整个交易完成时间。

如果是购买发展商的新项目，发展商律师通常会协助处理。如果是购买二手房，买家的律师通常会负责相关申请。

外国人可以在马来西亚申请房屋贷款吗？

可以，外国人可以向马来西亚银行申请房屋贷款，但是否批准，取决于银行政策和买家的财务状况。

外国买家的贷款比例通常会比本地买家低。本地买家有时可以申请最高 90% 贷款，但外国买家通常贷款比例较低，具体取决于收入证明、国籍、工作性质、居留身份，以及银行评估。

银行常要求的文件包括：

护照副本
收入证明
银行结单
税务文件
雇佣证明或公司拥有权文件
现有贷款或资产证明
信用报告，视买家居住国家而定

对于海外买家来说，最好在选单位前先了解自己的贷款资格。这样可以避免喜欢上某个房产后，才发现银行批出的贷款比例比预期低。

外国买家需要准备哪些费用？

外国买家需要准备的不只是头期款。

主要费用通常包括：

1. 预订金

如果购买发展商新项目，通常需要支付预订金来保留单位。金额视发展商配套而定。

2. 头期余额

头期余额通常会在签署买卖合约时支付。

3. 律师费

购买房产通常涉及买卖合约律师费，以及贷款合约律师费。

4. 印花税 / 产业转名印花税 MOT

产业转名印花税，也就是 MOT，是买房时其中一项主要费用。外国买家尤其需要仔细计算，特别是在最新税务调整之后。

5. 贷款合约印花税

如果买家申请银行贷款，贷款合约印花税通常会根据贷款金额计算。

6. 估价费

如果购买二手房，或银行要求进行估价，可能会产生估价费。

7. 管理费和储备金

如果购买公寓或服务式公寓，月度管理费和储备金需要纳入长期持有成本。

8. 门牌税、地税、保险和其他费用

这些虽然相对较小，但仍然是持有房产时需要考虑的长期成本。

马来西亚房产适合外国人投资吗？

马来西亚对外国买家有一定吸引力，因为相比新加坡、香港、上海、台北，以及许多国际大城市，吉隆坡的房价仍然相对亲民。

不过，不是每一间房产都适合投资。

一个好的投资房产，通常需要具备：

稳定租赁需求
良好交通连接
合理入场价
实用户型
发展商信誉
周边供需健康
明确租客群体
未来转售潜力
可负担的持有成本

在吉隆坡，许多外国买家会关注 KLCC、Bukit Bintang、TRX、Mont Kiara、Bangsar、Damansara Heights，以及一些靠近 MRT 的成熟地区。

每一个区域适合的买家和租客群体都不一样。

哪些区域比较受外国买家欢迎？

KLCC

KLCC 适合想要国际城市地址、高端市中心生活，并靠近办公楼、大使馆、酒店和生活配套的买家。这里常见租客包括外籍人士、企业租客和高净值买家。

Bukit Bintang

Bukit Bintang 更偏向生活方式和城市体验。这里靠近购物商场、酒店、餐饮、娱乐和游客活动区。这里的房产通常适合想要高曝光度、城市便利性和出租潜力的买家。

TRX

TRX 是马来西亚新的国际金融区。它吸引的是看重长期增长、金融区定位，以及未来专业人士和企业租客需求的买家。

Mont Kiara

Mont Kiara 很受外籍家庭欢迎，因为这里有国际学校、超市、社区生活氛围，以及较大的住宅空间。

Bangsar 和 Damansara Heights

这些区域更成熟，也更高端，适合重视私密性、有地住宅、低密度生活，以及长期生活价值的买家。

新项目还是二手房，哪一个更适合外国买家？

两者都可以，但投资逻辑不一样。

新项目

新项目比较适合想要以下条件的外国买家：

较轻松的入场方式
分阶段付款
新设施和现代化户型
发展商配套或家具配套
有较长时间准备资金
建设期间可能享有资本增值机会

不过，买家需要研究周边供应量、未来租赁需求、发展商信誉，以及售价是否合理。

二手房

二手房比较适合想要以下条件的外国买家：

立即收租
已有市场租金和成交参考
可以实地看房后才决定
周边配套已经成熟
更容易判断管理和建筑状况

不过，二手房通常需要准备较高前期资金，也可能涉及装修、维修和更详细的尽职调查。

外国人可以买房出租吗？

可以。

外国业主一般可以将马来西亚房产出租，但仍需遵守大楼管理条例、地方政府规定和管理处规则。

如果是长租，通常相对简单。

如果是短租或 Airbnb 类型出租，买家就需要更谨慎。不是每一栋住宅都允许短租经营。有些公寓管理处会限制短租，有些地方政府也可能有相关规定。

如果买房目的是做短租，外国买家应该先确认：

该大楼是否允许短租
是否有完善的管理系统
是否有专业营运公司
预估入住率和租金是否合理
营运成本和管理费是多少
收入预测是否合理

外国买家买房前应该检查什么？

外国人在马来西亚买房前，建议检查以下重点：

该房产是否开放给外国人购买？
价格是否达到外国人最低购买门槛？
产权类型是什么？
是永久地契还是租赁地契？
是住宅、商业、服务式公寓、SOHO 还是 SOVO？
总购买成本是多少？
买家是否可以获得银行贷款？
该区是否有真实租赁需求？
目标租客是谁？
未来转售策略是什么？
售价是否合理，是否高于附近已建成房产太多？
是否有限制短租？
管理费是多少？
发展商是否可靠？
该地点是有真实需求支撑，还是只是营销包装？

外国买家常见错误

只因为便宜就买

价格低不代表有价值。有些房产便宜，是因为供应过多、交通不方便、租赁需求弱，或未来转售吸引力有限。

只相信 ROI 数字

高 ROI 预测需要谨慎验证。买家应该了解租金预测是怎么计算的，是否参考真实成交，以及是否已经扣除费用。

忽略未来转售

买房只是第一步。一个好的投资，也应该要有未来脱手能力。

没有检查大楼管理条例

如果买家想做短租，这一点尤其重要。

用自己国家的逻辑来判断马来西亚房产

每个市场的产权规则、贷款方式、租赁习惯和税务制度都不一样。外国买家应该了解马来西亚本地市场，而不是直接套用新加坡、香港、中国、台湾或澳洲的买房逻辑。

总结

外国人是可以买马来西亚房产的，而吉隆坡依然是许多海外买家关注的城市之一。它同时具备生活便利、价格相对亲民、租赁机会和长期发展潜力。

不过，最好的房产不一定是最有名的项目，也不一定是广告上 ROI 最高的项目。

真正适合买家的房产，应该符合你的购买目的。

如果你是买来自住，你应该关注生活方式、安全性、便利度、户型和长期舒适度。

如果你是买来出租，你应该关注租客需求、持有成本、租金竞争和真实回报率。

如果你是买来做长期增值，你应该关注区域发展、入场价、未来供应量和转售需求。

对外国买家来说，最稳妥的方式，是先了解规则，再比较区域，计算完整成本，最后根据清晰的投资逻辑来选择，而不是单靠情绪或销售话术做决定。

FAQ 常见问题