长租 vs Airbnb 短租：投资房产时，不要只看 ROI
- Dino Siow | KL Property Specialist
- 6月24日
- 讀畢需時 5 分鐘
很多人在看投资房产的时候，都会先问一个问题：
“这个项目的 ROI 有多少？”
尤其是当市场上出现很多 Airbnb、短租、酒店式管理项目时，很多买家会很容易被高 ROI 吸引。
但其实，投资房产不应该只看 ROI 数字。
因为 长租项目 和 Airbnb 短租运营项目，本质上是两种完全不同的投资逻辑。
一个偏向稳定现金流。一个偏向运营收益和市场弹性。
所以在决定之前，买家需要先了解：你想要的是稳定、简单、低管理成本，还是愿意承担更高运营变化，去争取更高收入空间？
下面这支影片，Shanice 会用简单方式和你解释长租与 Airbnb 短租项目之间的差别。
长租和短租最大的差别是什么？
简单来说，长租和短租最大的差别，不只是租金高低，而是收入模式不同。
长租：追求稳定现金流
长租通常是租客签 1 年或 2 年租约。租金每个月固定进账，业主比较容易预算现金流。
例如一个单位租金 RM4,000，租客签一年租约，那未来 12 个月的收入基本上比较稳定。
长租的优势是：
收入比较稳定
管理相对简单
租客入住后，不需要频繁处理入住退房
适合想要省心投资的业主
更容易计算现金流和持有成本
但长租的缺点是，租金上限通常比较固定。如果市场租金已经大概定型，业主很难在短时间内大幅提高收入。
Airbnb 短租：收入空间更高，但更依赖运营
Airbnb 或短租运营项目，收入模式就不一样。
短租不是一次租给一个租客一年，而是按天、按周、按入住率来计算收入。
如果地点好、游客多、商务需求强、运营做得好，短租的收入确实有机会比长租更高。
短租的优势是：
收入上限可能比长租高
可以受惠于旅游业、商务活动和城市人流
租金可以根据旺季、假期和活动调整
适合热门城市、商圈或旅游区域
如果有专业运营公司，业主可以比较省力
不过，短租也不是完全没有风险。
短租比较依赖：
入住率
每晚房价
平台表现
运营团队能力
评价分数
清洁和维修管理
大楼是否允许短租
当地政策和管理处规定
旅游和商务市场情况
所以，短租项目不能只看发展商或销售人员给你的 ROI 数字。更重要的是，你要了解这个收入是怎么来的，以及是否可持续。
为什么不能只看 ROI？
很多项目会用 ROI 来吸引投资者。但问题是，ROI 有很多种算法。
有些 ROI 是用理想租金计算。有些是用满入住率计算。有些没有扣除管理费、维修费、平台费、空置期和运营成本。有些则是短期市场表现，不代表长期都一样。
所以买家在看 ROI 时，应该问几个问题：
这个 ROI 是 gross return 还是 net return？
有没有扣除管理费和维修成本？
入住率假设是多少？
租金参考是真实成交，还是预测？
谁负责运营？
如果入住率下降，现金流还健康吗？
这个大楼是否长期允许短租？
未来附近是否会有大量类似供应？
真正的投资分析，不是看最高可以赚多少，而是要看在比较保守的情况下，这个房产还能不能持有。
哪一种比较适合你？
如果你想要稳定、省心
长租会比较适合你。
长租比较适合：
不想花太多时间管理的业主
想要稳定每月现金流的投资者
偏保守型买家
不想承担太多运营变化的人
已经有其他工作或事业，没时间处理短租细节的人
如果你愿意承担运营变化
短租可能比较适合你。
短租比较适合：
可以接受收入有高低波动的投资者
想要争取更高租金空间的买家
相信旅游、商务和城市人流增长的人
选择有专业运营团队管理的项目
可以接受运营费、空置期和平台变化的人
重点不是哪一种一定比较好
很多人会问：
“到底长租好，还是 Airbnb 短租好？”
其实没有绝对答案。因为两者赚的是不同的钱。
长租赚的是稳定。短租赚的是运营和市场弹性。
如果你买的是普通住宅项目，就应该以长租逻辑去分析。如果你买的是酒店式管理或短租运营项目，就要用运营逻辑去判断。
最怕的是，用短租的高 ROI 来吸引你买房，但实际项目本身不适合短租；或者买家自己以为可以做 Airbnb，结果大楼管理处不允许短租。
所以在买之前，一定要先确认这个项目的定位和实际操作方式。
投资前应该检查什么？
如果你正在考虑投资长租或短租项目，可以先检查以下几点：
项目地点是否有真实租赁需求
目标租客是谁
租金是否有市场参考
附近供应量是否太多
管理费和持有成本是多少
大楼是否允许短租
是否有专业运营公司
收入预测是否合理
如果市场变差，是否还能转做长租
未来转售市场是否有支撑
一个好的投资项目，不只是看现在租金高不高，也要看未来有没有持续需求。
总结
长租和 Airbnb 短租，差别不只是 ROI。
长租的优势是稳定、简单、容易预算现金流。短租的优势是收入空间更高，但更依赖运营、入住率和市场需求。
所以投资房产之前，买家不应该只问：
“这个项目 ROI 几多？”
更应该问：
“这个 ROI 是怎么来的？”“这个收入能不能持续？”“如果市场变化，我还有没有其他退路？”
投资房产不是只看最高回报，而是要看风险、现金流、持有能力和未来出口。
如果你正在考虑投资吉隆坡房产，不管是长租型项目，还是 Airbnb / 酒店式管理项目，都建议先做好区域、租金、成本和运营模式分析，再决定是否适合你。
想了解更多？
如果你想了解哪一种房产投资模式更适合你，可以联系 Dino Siow & Shanice Chin。
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